Dado que los bienes inmuebles no pueden deslocalizarse, los poderes públicos aprovechan para imponer una fiscalidad elevada sobre los mismos y lo cierto es que constituyen una fuente de recaudación apreciable. IVA, TPO, IBI, plusvalía municipal…la lista es larga y los impuestos cuantiosos. Por lo que se refiere a la tributación indirecta la regla general es la doble sujeción, es decir, cualquier transacción de inmuebles va a ser gravada o bien por IVA (primera transmisión de inmuebles) o bien por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (segunda transmisión o transmisión de inmuebles usados). Cabe apuntar que estos dos impuestos son excluyentes, es decir, cuando hay IVA no hay ITP y cuando hay ITP no hay IVA.

Sin embargo, si se cumplen una serie de requisitos se puede planificar la adquisición de un inmueble para no pagar la carga fiscal ni del IVA ni del TPO. Hablamos del caso de transacciones entre empresarios de inmuebles de segunda mano. Estas normalmente llevan IVA, es decir, el vendedor expide una factura en la que se refleja el precio del inmueble y además el 21% de IVA. Consecuentemente son operaciones en las que no se paga ITP (recordemos: “cuando hay IVA no hay ITP y cuando hay ITP no hay IVA”).

Pues bien, la ley permite que si se cumplen una serie de requisitos el vendedor expida la factura sin IVA. En este escenario es el comprador el que se auto-repercute IVA, es decir, tras recibir una factura sin IVA, en su declaración trimestral consignará como IVA repercutido el 21% del valor del inmueble. A su vez, consignará en esa misma declaración ese mismo 21% como IVA deducible. El efecto es claro 21%-21%= 0%; no hay carga fiscal. Además como sí sé está haciendo declaración de IVA, no hay ITP. Por tanto, en estos casos la carga fiscal de impuestos indirectos es nula para el comprador.

A nivel general para que esta planificación funcione, es necesario que:

  • La transacción consista en la compra-venta de un inmueble “de segunda mano.”
  • El transmitente y el adquirente sean personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales.
  • El adquirente destine el inmumble al ejercicio de su actividad profesional o empresarial.