Arrendamientos urbanos, ¿qué derechos y obligaciones tiene el arrendador?
El arrendamiento es un tipo de contrato regulado en nuestro Código Civil en el artículo 1543  “(…) en el que una de las partes se obliga a dar a otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”, pudiendo ser este arrendamiento “de cosas o de obras o servicios.”
Dentro de los arrendamientos de cosas, se distinguen a su vez los bienes muebles y los inmuebles, situando dentro de éstos últimos a los arrendamientos urbanos. Se trata de los denominados alquileres para uso de vivienda, que gozan de un cuerpo normativo específico y complementario a lo dispuesto en el Código Civil a través de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
Los sujetos intervinientes en esta relación contractual son por una parte el arrendador; el que cede el uso del bien inmueble -propietario del inmueble-  y, por otra, el arrendatario –inquilino-, quien adquiere el uso del inmueble.
Se ha de precisar que si el inmueble se encuentra situado en un territorio denominado como “rústico” las cuestiones que se van a detallar en las próximas líneas serán distintas, pues al encontrarnos ante un arrendamiento de inmueble diferente al urbano, la normativa aplicable cambia y por ende, también su régimen jurídico.
Sentado lo anterior, y teniendo en cuenta la modificación que ha sufrido la normativa de referencia en materia de arrendamientos tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, resulta de gran interés puntualizar ciertas cuestiones que engloban el desarrollo de la relación contractual de arrendamiento y que han sido ahora reformuladas.
Desde la perspectiva de la parte arrendadora, estas cuestiones serán de vital importancia a la hora de redactar el contrato dentro de los límites de la legalidad vigente, pues hay un contenido que marca la ley como imperativo, y que habrá de ser respetado en todo caso.
Ahora bien, tomando como referencia aquellos casos en que la ley precise un contenido mínimo, para todas aquellas cuestiones que supongan una mejora del mínimo legal o aquellas en que la ley no lo especifique o que directamente se remita al contrato,  primarán los acuerdos adoptados entre las partes –arrendadora y arrendataria– por medio de las cláusulas contractuales; primando así la autonomía de la voluntad.
Se aprecia, por tanto, una tendencia del legislador a permitir la libertad de pactos, algo que con las normativas anteriores solo ocurría en defecto de cobertura legal.
Comenzando así por los gastos, cabe decir que son aquellas cuantías que  tienen que satisfacer tanto el arrendador como el arrendatario para el correcto mantenimiento y conservación del inmueble alquilado.
Para saber qué tipo de gastos debe de abonar el arrendador será necesario atenerse a la naturaleza de los mismos. Por ejemplo, si se trata de un gasto de conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, deberán de correr a cargo del arrendador siempre que ello no traiga causa de un mal uso o deterioro imputable al arrendatario. En este sentido, los gastos más usuales serán los referentes a los electrodomésticos (caldera, nevera, lavadora, etc.).
Por su parte, será obligación del arrendatario el pago de todos aquellos gastos que se deriven del desgaste o uso del inmueble arrendado (tales como la rotura de un grifo, tira de la persiana, etc.), siendo frecuentes los seguros que se suscriben por parte de los inquilinos para cubrir este tipo de contingencias.
En relación con el derecho de subarriendo, cabe decir que es una figura que permite que se produzca una subrogación en la posición del arrendatario, es decir, que el arrendatario, arriende, a su vez, el inmueble a un tercero. Respecto del ejercicio de esta facultad, tendremos que atenernos a lo dispuesto en el contrato pues la ley nos remite directamente a lo pactado por las partes a tal efecto. De suerte que, en caso de ser permitido por el arrendador, el arrendatario podrá alquilar el inmueble. En caso contrario, si se realiza sin su consentimiento, ello será causa de resolución del contrato de arrendamiento  por incumplimiento contractual.
El derecho de adquisición preferente es el derecho que tiene el arrendatario de adquirir con preferencia a terceros el inmueble cuando vaya a ser puesto en venta por el arrendador; derecho que también queda al arbitrio de las partes en lo convenido contractualmente. Así pues, la ley por defecto lo permite, sin embargo, si las partes así lo pactan, el arrendatario podrá renunciar a este derecho mediante cláusula contractual.
Otra novedad más que relevante para el arrendador es que, constante el contrato de arrendamiento, podrá recuperar el inmueble para su uso personal o para el de sus familiares hasta el primer grado siempre que, con independencia de la duración total del contrato de arrendamiento pactada por las partes, haya transcurrido mínimo un año y se avise al arrendatario con dos meses de preaviso.