Cuando la compraventa es de un bien inmueble, la celebración de la misma está supeditada a múltiples factores  que habrán de cumplirse para que el negocio jurídico sea rentable para ambas partes, – compradora y vendedora-, no reflejándose dicha concepción únicamente al precio de la transacción.

 

1479158853_f046ELEMENTOS EN UN CONTRATO DE COMPRAVENTA

Así pues, partiendo del precio pactado como elemento esencial del contrato, un elemento adicional que hace indudablemente que la compraventa sea más o menos atractiva es la carga impositiva asociada a la transmisión patrimonial.

 

EL PRECIO PACTADO

En relación al precio pactado entre las partes, cabe destacar que ateniéndonos a lo dispuesto en nuestro Código Civil, el precio de transmisión es libre en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes que impera en nuestro Derecho Civil, pues las partes quedan obligadas a lo pactado entre ellas, pacta sunt servanda”.

Sentado lo anterior, actualmente, fruto de la situación inmobiliaria en la que se encuentra nuestro país, resulta muy frecuente que los vendedores que estén interesados en desprenderse de sus inmuebles los vendan por valores bastante inferiores al valor de mercado, los denominados como pisos “chollo”; lo que debe de ser sopesado por la parte compradora, pues puede traerle consecuencias perjudiciales desde una perspectiva fiscal.

Sentado lo anterior, cabe tener en cuenta la necesidad de tributar como consecuencia de la transmisión patrimonial de un inmueble de segunda mano; esto es, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP y AJD).

 

TRASCENDENCIA FISCAL

Ahora bien, si se compra y se vende por un precio libre acorde con la normativa civil, al liquidar el ITP y AJD, puede ocurrir que la Agencia Tributaria gire una liquidación complementaria al obligado tributario del pago del impuesto, (intereses de demora incluidos) por no haber tenido en cuenta el valor fiscal o valor mínimo a efectos tributarios cuando el precio abonado era muy inferior al de mercado.

Así pues, el valor fiscal es un valor de referencia que opera como umbral en este tipo de negocios jurídicos. Si se compra y vende por valor inferior al de mercado en la compra de pisos “chollo”, habrá que tributar como mínimo por el valor fiscal que tenga aparejado el inmueble.

Cabe decir, que el valor fiscal o real no es equivalente al valor catastral, siendo este último un valor administrativo que tienen todos los inmuebles, disgregado en el valor del suelo y el valor de la construcción, no teniendo relevancia fiscal más allá que a efectos del cálculo de impuestos municipales.

 

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